Kodu ostmine laen kindlustus: ilma üllatusteta

Enne tehingut tuleb arvestada omafinantseeringu, kodulaenu, vara hindamise, notaritasude, riigilõivu ja võimaliku remondiga. Pärast ostu lisanduvad kodukindlustus, kommunaalkulud, hooldus ning muud omaniku kohustused. Siit leiad tervikliku ülevaate, kuidas panna paika koduostu finantsplaan, hinnata laenu tingimusi ja laenumakseid, arvestada kindlustuskohustusi ning planeerida ost turvaliselt koos võimalike kulude ja riskidega.

Just seetõttu ei tasu kodu ostmist planeerida ainult küsimuse järgi „kui suure kodulaenu pank mulle annaks?“

Olulisem küsimus on:

„Kui kallist kodu saan endale pikaajaliselt ja turvaliselt lubada?“

Laen võib kesta aastakümneid ning selle aja jooksul võivad muutuda nii intressimäärad, sissetulekud kui ka pere väljaminekud. Mida rohkem kulusid enne ostu läbi arvutada, seda väiksem on tõenäosus, et pärast võtmete saamist tekivad ebameeldivad rahalised üllatused ning seda kindlam on, et koduost on finantsiliselt kestlik otsus.

Kiire kontrollnimekiri enne kodu ostmist

Enne broneerimislepingu või ostuotsuse tegemist kontrolli:

• kui suur on vajalik omafinantseering;

• kui palju sääste jääb pärast sissemakse tegemist alles;

• milline oleks kodulaenu kuumakse;

• kuidas muutuks kuumakse kõrgema intressimäära korral;

• millised on kinnisvara hindamise kulud;

• kui palju tuleb arvestada notari ja riigilõivuga;

• kas kodu vajab kohe remonti;

• millised on igakuised kõrvalkulud;

• kui suur rahaline puhver jääb pärast tehingut;

• millist kodukindlustust on vaja.

Kui kõik säästud kuluvad sissemaksele ja tehingukuludele, võib isegi suhteliselt väike ootamatu väljaminek pärast ostu tekitada probleemi.

Alusta eelarvest, mitte kinnisvarakuulutustest

Kodu otsimist alustatakse sageli kinnisvaraportaalist. Finantsiliselt on mõistlikum alustada oma eelarvest.

Pane kirja pere regulaarsed netosissetulekud ning lahuta sellest:

• olemasolevad laenu- ja liisingumaksed;

• toit;

• transport;

• lastega seotud kulud;

• kindlustused;

• regulaarne säästmine;

• muud püsikulud.

Seejärel arvesta juurde tulevase kodu hinnangulised kulud: laenumakse, kommunaalkulud, remont ja hooldus.

Nii tekib realistlikum ettekujutus sellest, millist kuumakset suudab pere taluda ka siis, kui mõni kulu suureneb.

Panga lubatud maksimaalne laenusumma ei pea olema sinu isiklik maksimaalne eelarve. Sinu jaoks sobiv võimalik laenusumma peaks lähtuma pere tegelikust eelarvest. Praktilise rusikareeglina ei tohiks laenumakse ületada 30–40% netosissetulekust.

Kui suur peab Eestis olema kodulaenu sissemakse kredexi käenduse korral?

Eesti Panga kehtivate eluasemelaenude nõuete järgi võib tavapärase eluasemelaenu summa olla üldjuhul maksimaalselt 85% laenu tagatiseks oleva kinnisvara väärtusest. See tähendab, et tavapärasel juhul tuleb arvestada vähemalt ligikaudu 15% omafinantseeringuga ning enamik panku nõuab laenu saamisel vähemalt 10–15% omafinantseeringut.

Riikliku käendusega eluasemelaenu puhul võib laenu ja tagatise väärtuse suhtarv ulatuda kuni 90%ni, mis võib võimaldada väiksemat omafinantseeringut. Näiteks on kredexi käenduse abil võimalik kodulaenu taotleda alates 10% omafinantseeringuga. See vähendab esmase sissemakse kohustust.

Need on siiski piirmäärad, mitte lubadus, et pank igal juhul täpselt sellises mahus laenu annab.

Pank hindab eraldi:

• sinu sissetulekuid;

• töökoha ja sissetuleku stabiilsust;

• olemasolevaid kohustusi;

• varasemat maksekäitumist;

• ostetava kinnisvara väärtust ja seisukorda;

• muid laenu teenindamisega seotud riske.

Konkreetsel juhul võib vajalik omafinantseering olla seetõttu suurem ning näiteks võivad kredexi tingimused kehtida kuni 35-aastastele spetsialistidele.

Ostuhind ja hindamisakt ei pruugi olla samad

Üks koduostja jaoks oluline risk tekib siis, kui kinnisvara müügihind on kõrgem kui hindamisaktis toodud turuväärtus.

Oletame näiteks, et korteri hind on 180 000 eurot, kuid hindaja määrab selle turuväärtuseks 170 000 eurot.

Kui pank arvutab maksimaalse finantseeringu tagatisvara väärtuse järgi, peab ostja hinnavahe suuremas osas ise katma.

Seetõttu võib tegelik rahavajadus olla suurem kui lihtne arvutus:

ostuhind × 15%.

Enne siduva kokkuleppe tegemist tasub selgeks teha, kuidas pank konkreetse kinnisvara puhul finantseeritavat summat arvestab.

Laenumaksete ja sissetuleku suhe on Eestis piiratud

Eesti Panga reeglite järgi ei või laenuvõtja kõigi laenude ja liisingute põhiosa- ning intressimaksete summa kodulaenu väljastamise hetkel üldjuhul ületada 50% tema netosissetulekust.

Muutuva intressiga eluasemelaenu puhul peab pank maksevõime arvutamisel kasutama kas lepingujärgset intressimäära või 6% aastaintressi, olenevalt sellest, kumb on kõrgem.

Eluasemelaenu maksimaalne tähtaeg on üldjuhul 30 aastat.

Need reeglid on mõeldud laenuvõtjate ja pankade vastupidavuse parandamiseks juhul, kui majandustingimused halvenevad.

50% on aga regulatiivne ülempiir, mitte soovituslik isiklik eesmärk.

Kui pool pere netosissetulekust kulub juba laenudele ja liisingutele, võib pärast toidu, transpordi, kommunaalmaksete ja muude kulude tasumist jääda eelarvesse väga vähe paindlikkust.

Kodulaenu puhul tuleb arvestada Euriboriga

Eestis on eluasemelaenudel levinud intressimudel, kus lõplik intress koosneb panga marginaalist ja Euriborist. Näiteks kodulaenu intressi määr on mõnel juhul alates 1,49% + 6 kuu euribor.

Näiteks:

laenu intressimäär koosneb individuaalsest marginaalist ja 6 kuu Euriborist.

Kui Euribor muutub, võib muutuda ka laenu kuumakse vastavalt konkreetsele lepingule; sageli kehtib, et euribor on negatiivse väärtuse korral arvestuses null. See tähendab, et intressimäär koosneb individuaalsest marginaalist ning lõplik kulu koosneb individuaalsest marginaalist ja turuindeksist vastavalt lepingu tingimustele.

Seetõttu ei tohiks 20 või 30 aastaks kodulaenu võttes eeldada, et tänane kuumakse jääb kogu perioodiks samaks.

Enne laenu võtmist arvuta vähemalt kolm stsenaariumi.

Praegune stsenaarium

Kui suur oleks kuumakse tänase intressiga?

Kõrgema intressi stsenaarium

Mis juhtub pere eelarvega, kui laenu intressimäär suureneb?

Väiksema sissetuleku stsenaarium

Kas laenumakse oleks jätkuvalt tehtav, kui sinu ühe pereliikme sissetulek ajutiselt väheneks?

Selline analüüs annab palju parema pildi laenu tegelikust jõukohasusest kui ainult tänase kuumakse vaatamine.

Väike intressierinevus võib pika perioodi jooksul palju tähendada

Kodulaen on pikaajaline kohustus ning seetõttu võivad isegi suhteliselt väikesed erinevused intressimarginaalis mõjutada kogu laenuperioodi kulusid.

Näiteks ei tasu võrrelda ainult seda, milline pank pakub madalaimat kuumakset esimesel kuul.

Vaata vähemalt:

• panga marginaali;

• Euribori perioodi;

• krediidi kulukuse määra järgmistel näidistingimustel;

• lepingutasu;

• hindamisega seotud kulusid;

• konto või muude teenuste tingimusi;

• intressi fikseerimise võimalusi;

• ennetähtaegse tagasimaksmise tingimusi.

Arvutatud kogukulu ja kuumakse on hinnangulised ja võib erineda tegelikust pakkumisest.

Kodulaenu pakkumisi tasub võrrelda sama laenusumma ja sama perioodi alusel. Muidu võib väiksem kuumakse olla lihtsalt pikema tähtaja tulemus.

Kodu ostuhind ei ole kogu ostueelarve

Kui korter maksab 150 000 eurot, ei tähenda see, et kogu projekti maksumus on 150 000 eurot.

Lisaks omafinantseeringule tuleb enne ja vahetult pärast ostu arvestada mitmete muude kuludega.

Nende hulka võivad kuuluda:

• kinnisvara hindamine;

• notaritasu;

• riigilõiv;

• laenulepingu sõlmimisega seotud kulud;

• kindlustus;

• kolimine;

• mööbel;

• kodumasinad;

• remont;

• lukustuse või turvasüsteemi uuendamine.

Mõne kulu suurus sõltub konkreetsest tehingust ja teenusepakkujast, mistõttu tasub täpne summa välja selgitada enne ostulepingu sõlmimist.

Notari ja riigilõivu jaoks tuleb eraldi raha planeerida

Eestis toimub kinnisasja omandi üleandmine notariaalse tehinguna.

Lisaks notaritasule tuleb arvestada kinnistusraamatu kannetega seotud riigilõivuga. Kui kinnisvarale seatakse hüpoteek, kaasnevad ka selle seadmise ja vormistamisega seotud toimingud ja kulud.

Täpne summa sõltub tehingu väärtusest, tehingu ülesehitusest ja vajalikest toimingutest.

Seetõttu on mõistlik küsida notarilt või pangalt enne tehingut ligikaudne ülevaade kõigist vormistamiskuludest.

Need ei tohiks tulla üllatusena päeval, mil ostuleping allkirjastatakse.

Ära kasuta kogu säästu sissemakseks

Oletame, et sul on kogutud 30 000 eurot ning kodu sissemakseks on vaja 27 000 eurot.

Tehniliselt võib tunduda, et raha on piisavalt.

Pärast ostu jääks aga alles ainult 3000 eurot, millest tuleb võib-olla veel tasuda:

• hindamine;

• notar;

• riigilõiv;

• kolimine;

• mööbel;

• remont.

Kui korteri boiler või pesumasin pärast kolimist katki läheb, võib rahaline reserv olla juba otsas.

Seetõttu tasub kodu ostmise eelarves esimese sissemakse kõrval planeerida eraldi turvapuhver pärast tehingut.

Enne korteri ostmist vaata ka terve maja seisukorda

Korterit ostes on lihtne keskenduda sellele, kas köök on ilus ja vannituba hiljuti remonditud.

Korteriomanik ostab aga osa tervest hoonest.

Kontrollida tasub näiteks:

• korteriühistu majandusaasta aruandeid;

• remondifondi suurust;

• olemasolevaid laene;

• kavandatud renoveerimistöid;

• katuse ja fassaadi seisukorda;

• vee- ja kanalisatsioonisüsteeme;

• küttesüsteemi;

• lifti seisukorda;

• hoone energiatõhusust.

Äsja renoveeritud korter võib paikneda majas, kus mõne aasta pärast tuleb teha kallis fassaadi- või katusetöö.

Selline kulu võib tähendada suuremat remondifondi makset või korteriühistu uut laenu.

Eramaja puhul on omaniku vastutus veel suurem

Eramaja ostmisel ei ole korteriühistut, kes hoone ühiseid probleeme lahendaks.

Omaniku enda vastutusele võivad jääda:

• katus;

• fassaad;

• küttesüsteem;

• veevarustus;

• kanalisatsioon;

• elektrisüsteem;

• hoov ja drenaaž;

• korsten;

• piirdeaed.

Seetõttu on maja ostmisel tehnilise seisukorra hindamine eriti oluline.

Kodu, mille hind on võrreldava korteriga sarnane, võib nõuda aastate jooksul oluliselt suuremat hooldus- ja remondieelarvet.

Kui palju remonti vajab uus kodu tegelikult?

Enne ostu tasub remondivajadus jagada kolme rühma.

Kiireloomulised tööd

Näiteks ohtlik elektrisüsteem, lekkiv torustik või niiskusprobleem.

Funktsionaalsed tööd

Näiteks köögi, vannitoa või küttesüsteemi uuendamine.

Kosmeetilised tööd

Näiteks seinte värvimine või sisekujunduse muutmine.

Kui kõik kolm rühma pannakse korraga ühte remondieelarvesse, võib summa muutuda väga suureks.

Sageli on võimalik kosmeetiline remont edasi lükata ning säilitada pärast kodu ostu suurem rahaline puhver.

Kodukindlustus on kodu ostmisel järgmine oluline otsus

Kui tehing on tehtud, tuleb mõelda ostetud vara kaitsmisele.

Kodukindlustus võib sõltuvalt valitud poliisist ja tingimustest aidata katta erinevate ootamatute sündmustega seotud kahjusid.

Kõik kodukindlustuse pakkumised ei ole aga ühesugused.

Võrdlemisel tasub vaadata:

• mida täpselt kindlustatakse;

• millised riskid on kaetud;

• millised on välistused;

• kui suur on omavastutus;

• millised on hüvitispiirid;

• kas kindlustatud on kodune vara;

• kas leping sisaldab vastutuskindlustust;

• kuidas toimub kahju hüvitamine.

Madalam aastamakse ei tähenda automaatselt paremat kindlustust.

Hoone ja kodune vara ei ole sama asi

Kodukindlustuse puhul tasub eristada kinnisvara ja kodus olevat vara.

Hoone või korteri kindlustus võib sõltuvalt lepingust hõlmata näiteks konstruktsioone ja püsivalt paigaldatud osi.

Koduse vara kindlustus võib hõlmata näiteks:

• mööblit;

• elektroonikat;

• kodumasinaid;

• riideid;

• muud isiklikku vara.

Täpsed mõisted erinevad kindlustusandjate tingimustes.

Näiteks köögimööbel või sisseehitatud tehnika võib eri lepingutes olla käsitletud erinevalt. Seetõttu tuleb enne poliisi ostmist üle vaadata, mida kindlustusandja konkreetselt hoone ja vara alla liigitab.

Miks nõuab pank kodulaenu puhul sageli kindlustust?

Kodulaenu puhul on ostetud kinnisvara tavaliselt ka panga tagatis ehk laen võetakse kinnisvara tagatisel.

Kui kinnisvara saab tulekahju, veekahju või muu tõsise sündmuse tõttu tugevalt kahjustada, ei kao laenukohustus koos kahjustatud varaga.

Seetõttu on laenuandja huvides, et tagatisvara oleks nõuetekohaselt kindlustatud.

Konkreetne kindlustusnõue sõltub siiski laenulepingust ja pangast ning laenu saamiseks võib pank nõuda, et kinnisvara peab olema kindlustatud kogu laenuperioodi vältel.

Enne lepingu sõlmimist tuleb eraldi üle kontrollida, milline kindlustuskaitse peab olema.

Koduomaniku seisukohalt ei tasu kindlustust käsitleda ainult panga formaalse nõudena. Suure kahju korral võib oma raha eest kodu taastamine olla äärmiselt kulukas.

Omavastutus võib mõjutada nii hinda kui kahju hüvitamist

Omavastutus tähendab summat või kahju osa, mille kindlustusjuhtumi korral tasub kindlustatu ise.

Näiteks võib kõrgema omavastutusega poliisi aastamakse olla soodsam, kuid kahjujuhtumi korral tuleb suurem osa esimestest kuludest enda kanda võtta.

Seetõttu tasub küsida:

Kui homme tekib kahju, kas suudan valitud omavastutuse probleemideta ise tasuda?

Kodukindlustuse võrdlemisel tuleb vaadata korraga nii kindlustusmakset, omavastutust kui ka tegelikku kaitset.

Pärast suuremat remonti vaata kindlustus uuesti üle

Kodukindlustus ei ole tingimata leping, mille võib aastateks lihtsalt unustada.

Pärast suuremat remonti või kodu olulist muutmist tasub poliis üle vaadata.

Näiteks kui:

• tehakse põhjalik siseviimistlus;

• paigaldatakse uus köök;

• ehitatakse juurde uus ruum;

• paigaldatakse kallis tehnosüsteem;

• suureneb koduse vara väärtus,

võib olla põhjust kontrollida, kas olemasolev kindlustus vastab endiselt tegelikule olukorrale.

Samuti tasub poliisi tingimused uuesti üle vaadata igal kindlustusperioodil, mitte lihtsalt varasemat pakkumist automaatselt pikendada.

Tee enne ostu kogu projekti eelarve

Kodu ostmise tegeliku maksumuse saab kõige paremini nähtavaks teha ühe lihtsa tabeliga.

Kulu	Eeldatav summa
Omafinantseering	_\ €
Kinnisvara hindamine	_\ €
Notar	_\ €
Riigilõiv	_\ €
Laenuga seotud tasud	_\ €
Kodukindlustus	_\ €
Kolimine	_\ €
Esmane remont	_\ €
Mööbel ja kodutehnika	_\ €
Rahaline puhver	_\ €
Kokku	_\ €

Seejärel tee eraldi igakuine eelarve:

kodulaenumakse + kommunaalkulud + kindlustus + remondifond või hooldus + muud koduga seotud püsikulud.

Alles nende kahe arvutuse järel on võimalik hinnata kodu tegelikku jõukohasust.

Levinumad vead kodu ostmisel

Kogu säästu kasutamine sissemakseks

Pärast tehingut puudub rahaline puhver.

Maksimaalse võimaliku laenu võtmine

Panga maksimum ei pruugi olla pere jaoks mugav maksimum, sest sobiv laenusumma on sinu jaoks sageli väiksem.

Ainult tänase Euribori järgi arvutamine

Kodulaenu periood on pikk ning intressikeskkond võib selle jooksul korduvalt muutuda. Annuiteetgraafiku puhul tehakse makseid igas kuus ning kogusumma püsib tavaliselt sama. See tähendab, et on laenumakse väliselt stabiilne ka siis, kui selle sees muutub intressi ja põhiosa osakaal. Esimestel maksetel kasvab laenu põhiosa tagasimakse osa järk-järgult, mida on hästi näha juba kuue kuu lõikes. Küsimus, mis on põhjus, et makse suurus ei muutu: vastus on, et on laenu tagasimakse üles ehitatud nii, et muutub makse koosseis, mitte kogusumma.

Kinnisvara tehnilise seisukorra alahindamine

Ostuhinnale võib lisanduda suur remondikulu.

Kortermaja üldise olukorra ignoreerimine

Korteriühistu tulevased remonttööd võivad mõjutada igakuiseid väljaminekuid.

Kindlustuse valimine ainult hinna järgi

Olulised on ka omavastutus, välistused, limiidid ja tegelik kindlustuskaitse.

Milline kodu on tegelikult jõukohane?

Kõige kallim kodu, mida pank on valmis finantseerima, ei ole tingimata kõige parem valik.

Finantsiliselt tugevam olukord tekib siis, kui pärast ostu jääb perele raha:

• igapäevaeluks;

• säästmiseks;

• remondiks;

• ootamatuteks kuludeks;

• puhkuseks ja muudeks eesmärkideks.

Nii on oma kodu soetamine seotud ka suurema pikaajalise turvatundega.

Kodulaen võib kesta kuni 30 aastat ning selle perioodi jooksul ei tohiks kogu pere finantsplaan sõltuda sellest, et mitte ükski ootamatu kulu ega sissetuleku muutus ei toimu. Eesti Panga piirangud näevad eluasemelaenude puhul ette kuni 85% LTV, 50% laenumaksete ja netosissetuleku suhte ning kuni 30-aastase tähtaja, kuid isiklik eelarve võib vajada nendest piiridest märksa konservatiivsemat lähenemist. Seetõttu peaks laen sobima nii kodu või eluaseme vahetuseks kui ka ostmiseks või pere eelarvega; kui oled valikut tegemas, eelista lahendust, mis jääb ka pikemas vaates jõukohaseks.

Enne otsust vaata tervikpilti

Kodu ostmisel on laen ja kindlustus kaks erinevat finantstoodet, kuid mõlemad kuuluvad sama pikaajalise finantsotsuse juurde.

Laen võimaldab ostu finantseerida. Kindlustus aitab valitud tingimuste piires maandada riski, et ootamatu sündmus tekitab suure rahalise kahju.

Enne kodu ostmist võrdle seetõttu:

ostuhinda + omafinantseeringut + kodulaenu kogukulu + tehingukulusid + remonti + kodu igakuiseid kulusid + kindlustust.

Altero.ee kaudu saad võrrelda erinevaid finantslahendusi ning enne pikaajalise kohustuse võtmist tasub alati vaadata rohkem kui ühte pakkumist ja hinnata kogu kulu, mitte ainult esimest kuumakset. KredExi käendus toetab ka energiatõhusate kodude soetamist. Kui soovid hinnata laenu ja kindlustuse kogukulu, tasub lahendusi võrrelda ka meie kaudu.

Hea koduost ei lõpe sellega, et pank ütleb laenule „jah“. Hea otsus jätab piisavalt ruumi ka elamiseks, säästmiseks ja ootamatuteks kuludeks pärast seda, kui võtmed on juba sinu käes.